№ 33
София, 30.03.2021 год.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в публично съдебно заседание на шестнадесети март през две хиляди двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ВЕСЕЛКА МАРЕВА
ЕМИЛИЯ ДОНКОВА
при секретаря В. С., като изслуша докладваното от съдия Камелия Маринова гр.д. № 2389 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.290 – чл.293 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Д. Д. К., гражданин на САЩ, чрез пълномощниците му адвокат Й. В. и адвокат Н. А. и касационна жалба на П. В. К. чрез пълномощника й адвокат И. Ц. против решение № 53 от 20.02.2020 г., постановено по гр.д. № 466 по описа за 2019 г. на Окръжен съд-Враца, с което е отменено решение от 10.06.2019 г. по гр.д. № 3083/2018 г. на Районен съд-Враца в частта за отхвърляне на иска за делба и вместо него е постановено друго за допускане на съдебна делба на УПИ * в кв.2 по плана на [населено място], [община] с площ 625 кв.м., ведно с всички приращения между съделителите Д. Д. К. и П. В. К. при равни права в съсобствеността от по 1/2 ид.ч.1 като първоинстанционното решение е потвърдено в частта, с която е допусната делба при равни права на построената в урегулирания поземлен имот двуетажна масивна жилищна сграда с площ 62 кв.м. и стопанска постройка.
Ответникът по иска Д. Д. К. обжалва въззивното решение с оглед възражението си за трансформация на лични средства при придобиване на урегулирания поземлен имот и сградата.
Ищцата П. В. К. обжалва допускането до делба на урегулирани поземлен имот.
С определение № 531 от 27.11.2020 г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение само по жалбата на П. В. К. /въззивното решение е влязло в сила в частта за допускане на съдебна делба на двуетажната масивна жилищна сграда и стопанска постройка/ на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпроса: може ли американски гражданин да придобива право на собственост върху земя в Република България при условията, произтичащи от Договор за насърчаване и взаимна защита на инвестициите, ратифициран със закон, приет от Народното събрание на 1.04.1993 г. /ДВ. Бр.30 от 1993 г., обнародван ДВ бр.47 от 23.05.1995 г., в сила от 2.06.1994 г., изменен и допълнен в бр.15 от 16.02.2007 г., в сила от 16.01.2007 г./ и условията на посочения договор попадат ли в приложното поле на чл.22, ал.1 от Конституцията на Република България.
Неоснователно е възражението на Д. Д. К., че въпросът, обусловил допускане на касационното обжалване, вече е разрешен между страните с влязло в сила решение, което възражение е основано на определение № 56 от 10.02.2020 г. по гр.д. № 2267/2019 г., ВКС, II гр.о. С това определение не е допуснато касационно обжалване на въззивно решение по гр.д. № 3/2019 г. на Окръжен съд-Враца по воден между настоящите страни спор по чл.31, ал.2 ЗС за заплащане обезщетение на процесния и по настоящото дело имот. От една страна определенията по чл.288 ГПК, с които се извършва селекция на касационните жалба по критериите на чл.280 ГПК, не съставляват практика на ВКС, още по-малко формират сила на пресъдено нещо, а само са основание, ако касационното обжалване не бъде допуснато, да влезе в сила въззивното решение, което именно формира силата на пресъдено нещо. От друга страна изводът на касационния съд по посоченото определение, е че липсва основание за допускане на касационно обжалване, тъй като въззивният съд не се е произнесъл по въпроса /аналогичен на този, послужил като основание за допускане на касационно обжалване по настоящото дело/.
Обстоятелствата, дали основание на настоящия състав, да прецени, че въпросът е относим към изхода на спора:
Въззивният съд е приел за установено по делото и безспорно между страните, че същите са бивши съпрузи. чийто брак е сключен на 22.10.2004 г. и е прекратен с влязло в сила съдебно решение по гр.д. № 7524/2016 г. по описа на СРС, III ГО, 83 състав, влязло в законна сила на 08.03.2018 г. в частта за прекратяването на брака. С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 130, том I, рег.732, дело № 65/2013 г. на нотариус В. В. на 06.02.2013 г. – по време на брака между страните, П. В. К. е придобила правото на собственост върху недвижим имот, представляващ урегулиран поземлен имот *, в квартал 2 по плана на [населено място] с площ на поземления имот 625 кв.м, заедно с построените в същия имот двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ 62 кв.м, стопанска постройка и други подобрения. Продажната цена на имота в размер на общо 100 000 евро е платена чрез банков заем от катарската банка, като договорът за заем е сключен на името на ответника Д. Д. К.. На 30.01.2013 г. Д. Д. К. е превел по банковата сметка на продавача сумата от 75 000 евро с основание „Покупка на имот/жилище“. Д. Д. К. е вписан в Регистър БУЛСТАТ като чужденец – собственик на недвижим имот в Република България.
По отношение на спорния въпрос може ли чужденец, гражданин на страна, която не е член на ЕС или СЕИП да придобива право на собственост върху земя в Република България, въззивният съд е посочил, че съгласно чл.22, ал.1 от Конституцията на РБ в редакцията й с ДВ, бр. 18 от 2005 г., в сила от 01.01.2007 г., чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при условията, произтичащи от присъединяването на Република България към Европейския съюз или по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България, както и чрез наследяване по закон. Съгласно чл.29 ал.1 ЗС, чужденци или чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при условията на международен договор, ратифициран по реда на чл.22 ал.2 от Конституцията на Република България, обнародван и влязъл в сила, а чужденците - и при наследяване по закон. Съгласно чл.3, изр. второ от същата норма, чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот в страната, освен ако със закон е установено друго. В настоящия случай ответникът се позовава на обнародван и влязъл в сила Договор между Република България и С. американски щати за насърчаване и взаимна защита на инвестициите, като счита, че същият му предоставя право да придобива земя в България. Посоченият Договор между Република България и Съединените американски щати за насърчаване и взаимна защита на инвестициите е ратифициран със закон, приет от Народното събрание на 01.04.1993 г. – обн. ДВ, бр. 30 от 1993 г., издаден от Министерството на финансите, обн., ДВ, бр. 47 от 23.05.1995 г., в сила от 02.06.1994 г., изм. и доп., бр. 15 от 16.02.2007 г., в сила от 16.01.2007 г.
Окръжният съд е приел, че предвид съдържанието на цитираните норми в конкретния случай са налице предпоставките за придобиване право на собственост върху земя от страна на ответника. Между Република България и САЩ е ратифициран договор за насърчаване и взаимната защита на инвестициите, и съгласно договореното в чл.2 от същия следва да се приеме, че забранителния режим е отпаднал.
По основанието за допускане на касационно обжалване:
В практиката на ВКС - Решение № 1 от 29.04.2013 г. по гр.д. № 765/2012 г., II гр.о. – е дадено тълкуване във връзка с ограниченията чужденци да придобиват земя в Република България, че доколкото вещното право на собственост или ограничено вещно право се придобива чрез сделка с транслативно действие, то преценката за валидността на сделката и възможността чужденецът да придобие това право /лично или при рефлекторното действие на чл. 19 ал.1 СК от 1985 г.- отм. или чл.21 ал.1 СК при режим на общност на съпрузите/ следва да бъде направена съобразно действащия режим към момента на прехвърляне на собствеността.
Към момента, в който е придобит урегулирания поземлен имот - 06.02.2013 г. – съгласно чл.22 от Конституцията на Република България в редакцията от ДВ бр.56 от 2005 г., в сила от 1.01.2007 г./ чужденците могат да придобиват право на собственост върху земя при условията, произтичащи от присъединяването на Република България към Европейския съюз или по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България, както и чрез наследяване по закон. В съответствие с конституционната норма е изменен и чл.29 ЗС, ДВ бр.24 от 2007 г., уреждащ правото на чужденци да придобиват собственост върху земя при условията на международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията на Република България, обнародван и влязъл в сила и по наследяване по закон, както и възможността да придобиват сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот въз основа на международен договор, на закон или акт на Министерски съвет.
Следователно чужденец, който не е гражданин на държава-членка на Европейския съюз или на държава-членка на Споразумението за Европейско икономическо пространство може да придобие право на собственост върху земя в Република България само по наследяване или при условията на международен договор, ратифициран по реда на чл.22, ал.2 от Конституцията, обнародван и влязъл в сила.
При преценка дали международен договор дава възможност на чужденец /извън гражданите на държавите-членки на ЕС и СЕИП/ да придобият собственост върху земя в Република България, от значение е не само факта за наличие на международен договор, а клаузите /условията/, които държавите са договорили при сключването на конкретния международен договор, т.е. на тълкуване подлежи съдържанието на договора.
Договорът между Република България и Съединените американски щати за насърчаване и взаимна защита на инвестициите е ратифициран със закон, приет от Народното събрание на 1.04.1993 г., ДВ бр.30 от 1993 г., а самият договор е публикуван в ДВ бр.47 от 1995 г. В чл.II е договорено, че всяка страна има право да поддържа изключения, спадащи към един от въпросите, изброени в приложението към договора, като се задължава да уведоми другата страна преди или на датата на влизането в сила на договора за всички онези закони или разпоредби, за които тя е осведомена, засягащи секторите или въпросите, изброени в приложението, както и за всякакви бъдещи изключения по тези въпроси. В т.3 на приложението Република България си е запазила правото да поддържа изключения по отношение на националното третиране в областта на собствеността върху недвижими имоти. В допълнителния протокол между Република България и Съединените американски щати за изменение на Договора между Република България и Съединените американски щати за насърчаване и взаимна защита на инвестициите от 23 септември 1992 г., ратифициран със закон, приет от 39-то Народно събрание на 21.01.2004 г. и обн. ДВ бр.15 от 2007 г. не се засягат изключенията по т.3 от приложението към чл.II на договора.
С оглед конкретните договорености между Република България и Съединените американски щати в обсъждания международен договор, от значение за отговора на въпроса, обусловил допускане на касационно обжалване, е как следва да се тълкува посоченото в приложението към договора право на Република България да поддържа изключение по отношение националното третиране в областта на собствеността на недвижимите имоти. Доколкото става въпрос за поети ангажименти по международен договор с друга държава, тълкуването следва да се извърши според уговорения в договора механизъм за уведомяване. Ако Република България е уведомила Съединените американски щати за забраната чужденци да притежават собственост върху земя /към момента на сключване на международния договор чл.22, ал.1 от Конституцията, редакция ДВ бр.56 от 1991 г., е позволявал чужденците да придобиват собственост само по наследяване и то със задължението да я прехвърлят/, то следва, че Република България си е запазила правото да прилага ограниченията за придобиване на земя от чужденци и спрямо гражданите на Съединените щати. Ако уведомяване за тази забрана не е извършено, то следва, че това ограничение не е налице, но само, ако се касае за инвестиция по смисъла на чл.I, б.“а“ от обсъждания договор.
По основателността на касационната жалба:
С оглед отговора на въпроса, обусловил допускане на касационното обжалване, въззивното решение се явява неправилно. Съдът е отдал правно значение на единствено на обстоятелството, че е сключен договор между Република България и Съединените американски щати за насърчаване и взаимна защита на инвестициите, който е ратифициран по реда на чл.22, ал.2 от Конституцията и е счел, че с влизане в сила на 1.01.2007 г. на изменената редакция на чл.22, ал.1 от Конституцията е отпаднала забраната за придобиване на собственост върху земя от граждани на Съединените американски щати. Този извод е направен без да се отчете съдържанието и целите на конкретния договор, уговорените в него изключения, включително и правото, което Република България си е запазила да поддържа изключение по отношение националното третиране в областта на собствеността на недвижимите имоти, като не е изследвано кои точно ограничения в тази област има предвид договора с оглед уговорения между двете държави уведомителен механизъм.
Изложеното налага въззивното решение да бъде отменено и делото да се върне за ново разглеждане от друг състав на Окръжен съд-Враца.
При новото разглеждане въззивният съд следва да установи съдържанието на изключението по т.3 на приложението към чл.II на договора относно собствеността на недвижимите имоти, като за целта изиска информация от Министерство на външните работи за кои разпоредби, касаещи собствеността на недвижимите имоти, Република България е уведомила Съединените американски щати в изпълнение на чл.II, изр.второ от Договор между Република България и Съединените американски щати за насърчаване и взаимна защита на инвестициите, съответно налице ли е уведомяване за отпадане на някое от ограниченията. Едва след изясняване съдържанието, вложено при сключване на международния договор и впоследствие при развитие на отношенията между двете държави, на изключението в областта на собствеността на недвижимите имоти, съдът следва да формира извод дали изключението е за всички случаи или само за определен вид имоти, съответно във втория случай попадат ли процесният урегулиран поземлен имот извън обсъжданото изключение по договора, съответно придобиването му съставлява ли инвестиция по смисъла на чл.I, б.“а“ от договора, за да е приложим последния при разрешаването на спора.
С оглед довода на Д. Д. К. че спорната земя е прилежащо място към къщата и не е обособена според изискванията на ЗУТ като самостоятелен парцел, годен да бъде обект на отделно право на собственост, като ако се приеме, че земята се притежава само от българския гражданин, отделно от къщата, то реално американският гражданин ще бъде лишен от възможността да използва и своите 50 % от къщата, тъй като ще зависи от учредяване право на преминаване, следва да се добави следното:
Спорът е за собственост не на реална част от недвижим имот, а за урегулиран поземлен имот, поради което неоснователен е довода, че не се касае до годен обект на отделно право на собственост, респ. съсобственост. Прилежащата площ към сграда се определя по правилата на Наредба № 7 от 2003 за правила и нормативи за устройство на отделните видови територии и устройствени зони и не винаги съвпада с границите на урегулирания имот, а и нейното значение се свързва само с определяне площта от терена, която суперфициарен собственик има право да ползва. Затова, ако не е придобил права в съсобствеността на терена, Д. Д. К. като съсобственик на сградата съответно притежава и припадащото се към идеалната му част от застроения обект право на строеж и обусловеното от него право да се ползва от земята, доколкото това е необходимо за достъп и обслужване на сградата /чл.64 ЗС/, вкл. и право прилежащата площ да бъде определена по съдебен ред и на обезщетение, ако е лишен от достъп до суперфициарната си собственост и не може да се приеме, че ще бъде лишен от възможността да ползва собствената си идеална част от сградата, тъй като не разполага с право на преминаване. Затова доводът, че не следва да се прилагат ограниченията за придобиване на земя от чужденци, които притежават право на собственост върху сграда, тъй като това ще доведе до накърняване на правото им на собственост на сградата по смисъла на ЕКЗПЧОС, е неоснователен. И при прилагане на тези ограничения чужденецът-собственик на сграда ще има същите права, които има и всеки български правен субект-титуляр на суперфициарна собственост.
При новото разглеждане на делото съдът следва да се произнесе и по претенциите за възстановяване на направените в настоящото касационно производство разноски.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 53 от 20.02.2020 г., постановено по гр.д. № 466 по описа за 2019 г. на Окръжен съд-Враца в частта, с която е отменено решение от 10.06.2019 г. по гр.д. № 3083/2018 г. на Районен съд-Враца в частта за отхвърляне на иска за делба на УПИ *в кв.2 по плана на [населено място], [община] с площ 625 кв.м и вместо него е постановено друго за допускане на съдебна делба на урегулирания поземлен имот между Д. Д. К. и П. В. К. при равни права в съсобствеността от по 1/2 ид.ч..
ВРЪЩА делото в тази част за ново разглеждане от друг състав на Окръжен съд-Враца.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: