Р Е Ш Е Н И Е № 79
София, 25 юли 2012 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховен касационен съд на Република България , Трето гражданско отделение в открито заседание на четвърти април две хиляди и тринадесета година, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАДЯ ЗЯПКОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЖИВА ДЕКОВА
ОЛГА КЕРЕЛСКА
След като изслуша докладваното от съдията КЕРЕЛСКА гр.д.№ 538/2012 год., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма] , [населено място] срещу решение от 13.12.2011 год., по гр.д. № 6579/2010 год. на СГС, ІV В въз. състав, ГО, с което след като е отменено решението по гр.д. № 19376/2009 год. на Софийски районен съд, 29- ти състав, е постановено ново решение, с което е уважен предявеният от С. Н. В. срещу [фирма], [населено място] иск с пр. осн. чл. 19,ал. 2 ЗЗД като е обявен за окончателен сключеният на 19.10.2007 год. между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот : апартамент №2, находящ се на първи партерен етаж от жилищна сграда за колективно обитаване, находяща се в [населено място] , ведно с избено помещение и парко – място и припадащите се идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху УПИ ІХ-429, в кв. 73 по плана на [населено място] , в който е построена сградата , при условие че в двуседмичен срок от обявяване на решението С. Н. В. заплати на [фирма] сумата от 15 000 евро, представляваща продажна цена на имота. Последният е осъден да заплати следващите се данъци и такси и е вписана възбрана върху процесния имот до заплащане на разноските по прехвърлянето на осн. чл. 364 ГПК.
С определение от 07.03.2012 год. е оставена без разглеждане молбата на С. Н. В. от 22.02.2012 год., за изменение на постановеното решение в частта за разноските.
В касационната жалба се правят оплаквания за неправилност на решението поради нарушение на материалния и процесуален закон.
Иска се обжалваното решение да бъде отменено и вместо него да бъде постановено друго, с което предявеният иск да бъде отхвърлен.
Ответникът по касационната жалба С. Н. В. чрез адв. Св. М. оспорва същата . Моли решението като правилно и законосъобразно да бъде оставено в сила.
Касационната жалба е подадена в законоустановения срок, от надлежна страна и срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, поради което е процесуално допустима.
С определение №40/17.01.2013 год. по делото е допуснато касационно обжалване по въпроса :
„Може ли да се обяви за окончателен предварителен договор , в който купувачът е имал задължение да заплати цялата продажна цена преди нотариалното прехвърляне?”
Прието е че по този въпрос въззвният съд се е произнесъл в противоречие с неговата разрешаване в Р № 26/09.01.1970 год. по гр.д. № 2654/1970 год. на І Г.О на ВКС.Доколкото това решение няма задължителен характер , касационното обжалване е допуснато на осн. чл. 280,ал.1,т.2 ГПК.
Касационната инстанция е сезирана и с касационна жалба от адв. Св. М. като пълномощник на С. Н. В. срещу въззивното решение в частта за разноските . Правят се оплаквания, че в мотивите на решението съдът е обсъждал въпроса за разноските, които следва да му се присъдят с оглед изхода на спора пред тази инстанция, но такива не са присъдени предвид липса на направено искане. Счита, че този извод на съда е неправилен, доколкото с въззивната жалба изрично е поискано същата да бъде уважена ведно със законните последици.
Ответникът по тази жалба, която има характер на частна жалба срещу решението в частта за разаноските – [фирма] не взема становище по нея.
За да постанови обжалваното решение въззивният съд приема, че
между страните е бил сключен валиден договор със смесен характер: за изработка на бъдеща вещ и за покупко - продажба на недвижим имот. В чл. 2.1 от договора страните са се уговорили ищецът като купувач на имота да заплати цена в размер на 15 000 евро, платима на две еднакви вноски – първата в десетдневен срок от определяне на строителната линия и откриване на строителната площадка за строителство на сградата , в която се намира обекта, предмет на покупко- продажбата и втората в десетдневен срок от полагането на първата плоча. Прието е, че сключването на окончателния договор, с оглед текста на чл. 3.1 от него, е поставено в зависимост от заплащането на продажната цена - съответно в десетдневен срок от даване на строителна линия и разкриване на строителна площадка или в същия срок от изграждане на жилищната сграда в груб строеж и снабдяване на продавача с удостоверение по чл. 181,ал.2 ЗУТ като и в двата случая условието е продажната цена да бъде платена. Прието ,е че нивото и строителната линия е определено на 12.02.2008 год..Продавачът обаче не е изпълнил по надлежен ред задължението си да уведоми за това купувача с оглед изпълнение на неговото задължение за заплащане на първата вноска от договорената цена. Прието е, че изпратеното уведомление за това е получено от сина на ищеца, който към този момент е бил непълнолетен . С оглед на това съдът е приел, че не е налице редовно връчване на уведомлението. Въпреки, че ответника- касатор се е снабдил с удостоверение по чл. 181 ЗУТ , по делото не са представени доказателства, че същият е уведомил ищеца за това обстоятелство. С оглед на това е прието , че продавачът не е изправна страна. Същият е изпаднал в забава . Прието е обаче, че ищецът също е в забава досежно изпълнение на своето задължение за заплащане на цената, доколкото от съдържанието на изпратените от него до дружеството нотариални покани, се установява, че преди датата на исковата молба същият е знаел, че обекта има определена строителна линия и ниво и че ответникът е получил удостоверението по чл. 181,ал.2 ЗУТ, но не е извършил плащане. Прието е, че нито една от страните не е развалила договора . В тази връзка е прието, че направеното от дружеството в отговор на исковата молба изявление , че счита договора за прекратен не може е се тълкува нито като разваляне, нито като отмятане , доколкото не е недвусмислено. При така възприетата фактическа обстановка и като е съобразил обстоятелството, че сградата е довършена в груб строеж въззивният съд е приел , че няма пречка предварителния договор да бъде обявен за окончателен, доколкото законът /чл. 362,ал.1 ГПК/, е предвидил възможност за уважаването на иска при условие за насрещно изпълнение на задълженията на ищеца купувач по договора , а именно заплащане на договорената по предварителния договор цена. С оглед на това с решението предварителния договор е обявен за окончателен при условие, че в двуседмичен срок от обявяването на решението, ищецът С. В. заплати продажната цена от 15 000 евро.
С решение № 26/ 09.01.1970 год. по гр.д. № 2654/1970 год. на І ГО, във връзка с което касационното обжалване на въззивното решение е допуснато, е прието , че когато в сключения между страните предварителен договор е уговорено, че правото да се иска прехвърляне на имота ще се породи след като ищеца заплати цената му и това условие не е изпълнено, същият не може да иска прехвърлянето да се извърши. Прието е, че в тази хипотеза разпоредбата на чл. 297 ГПК / отм./ сега чл. 362 ГПК/ не е приложима . Същата е приложима, когато е уговорена едновременност на престациите – тази на купувача за заплащане на цената и тази на продавача за прехвърляне на правото на собственост.
При така очерталото се противоречиво разрешаване на поставения правен въпрос, съдът приема за правилно неговото разрешение в цитираното решение.
С оглед на това и предвид разпоредбата на чл. 291,ал.1,т.1 ГПК обжалваното решение следва да бъде отменено и вместо него следва да бъде постановено друго, с което предявеният иск с пр. осн. чл. 19,ал.3 ГПК във вр. чл. 362,ал.1 ГПК бъде отхвърлен.
В подкрепа на това становище следва да се посочи, че съгл. чл. 20а, ЗЗД уговорките между страните по договора имат силата на закон за тях . С оглед на това, съдът не може да постанови решение, което е в противоречие с тези уговорки.Липсата на доказателства за надлежното изпълнение на задължението за уведомяване на ищеца за настъпване на обстоятелствата, с които договорът свързва падежа на плащанията на частите от цената само по себе си не поражда за ищеца правото да иска обявяването на предварителния договор за окончателен без да е платил уговорената цена. Още повече, че по делото има данни за това , че ищецът е имал информация на какъв етап се намира строителството на сградата или обективно, физически е имал възможност да получи тази информация . Направените изводи не се повлияват и от обстоятелството, че ответникът не е оказал кредиторско съдействие, като въпреки получената на 17.02.2009 год. нотариална покана, не е предоставил на ищеца банкова сметка, по която да бъде внесена първата вноска по договора.Същият е могъл да се освободи от това задължение като предаде дължимото за пазене в банка по местоизпълнението / чл. 97,ал.1,изр.2 ЗЗД /, при това „дължимото” в случая е цялата цена, а не първата вноска по нея.
С оглед на изложеното и предвид разпоредбата на чл. 291,ал.1,т.1 ГПК обжалваното решение следва да бъде отменено и вместо него следва да бъде постановено друго с което предявеният иск с пр. осн. чл. 19,ал.3 ГПК във вр. чл. 362,ал.1 ГПК да бъде отхвърлен.
На осн. чл. 78,ал.1 ГПК ответникът по касация следва да заплати на касатора направените в производството пред трите инстанции разноски в размер на 3 755 лв.
Разглеждането на подадената от касационна частна жалба на С. Н. В. срещу въззивното решение в частта за разноските в случая не се налага. Последното следва от обстоятелството, че настоящата инстанция решава окончателно въпроса за направените по делото разноски с оглед крайния изход на спора.
Мотивиран от горното , Върховният касационен съд
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение от 13.12.2011 год., по гр.д. № 6579/2010 год. на СГС, ІV В въз. състав, ГО, с което след като е отменено решението по гр.д. № 19376/2009 год. на Софийски районен съд, 29- ти състав, е постановено ново решение, с което е уважен предявеният от С. Н. В. срещу [фирма], [населено място] иск с пр. осн. чл. 19,ал. 2 ЗЗД като е обявен за окончателен сключеният на 19.10.2007 год. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот при условие, че в двуседмичен срок от обявяване на решението С. Н. В. заплати на [фирма] сумата от 15 000 евро, представляваща продажна цена на имота, както и да заплати следващите се данъци и такси и е вписана възбрана върху процесния имот до заплащане на разноските по прехвърлянето на осн. чл. 364 ГПК и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от С. Н. В. срещу [фирма], [населено място] иск с пр. осн. чл. 19,ал. 2 ЗЗД за обявяване за окончателен сключеният между тях на 19.10.2007 год. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот : апартамент №2, находящ се на първи партерен етаж от жилищна сграда за колективно обитаване, находяща се в [населено място] , ведно с избено помещение и парко – място и припадащите се идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху УПИ ІХ-429, в кв. 73 по плана на [населено място] , в който е построена сградата.
ОСЪЖДА С. Н. В. да заплати на [фирма], [населено място] направените в производството разноски в размер на 3 755 лв.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: