С Тълкувателно решение № 3/2018 г. от 17.03.2021 г., постановено по Тълкувателно дело № 3/2018 г., Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии (ОСГТК) на Върховния касационен съд (ВКС) реши:
Може да се впише наново ипотека съгласно чл. 172, ал. 2 от ЗЗД, ако е изтекъл десетгодишният срок на вписването и тя вече е била заличена по реда на чл. 22 от Правилника за вписванията, но това вписване е непротивопоставимо на третото лице, което е придобило собствеността върху имота и е вписало своя акт преди новото вписване на ипотеката, както и на неговите частни правоприемници, макар те да са придобили собствеността върху имота след новото вписване на ипотеката.
Тълкувателното дело е образувано поради констатирана противоречива съдебна практика на различни състави на Върховния касационен съд.
В част от определенията на състави на ВКС, постановени по реда на чл. 274, ал. 3 от ГПК, се приема, че съгласно чл. 172, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) може да се впише наново договорна ипотека, която не е подновена в десетгодишния срок от учредяването ú, но не е заличена.
Противното становище е застъпено в определение по ч. гр. д. № 1467/2016 г. на IV г. о. на ВКС. В него е прието, че „вписването на заличаване на ипотеката, на каквото и основание да е извършено“ (включително и поради изтичането на десетгодишния срок на действие), „не е пречка за последващо отбелязване за нейно подновяване, нито за новото вписване след изтичането на десетгодишния срок на действие, най-малкото защото актът, въз основа на който е вписано заличаването, може да е порочен или действието му да отпадне с обратна сила занапред. Още по-малко вписването на заличаването поради изтичане на десетгодишния срок на действие може да бъде пречка за ново вписване на ипотеката, тъй като според чл. 172, ал. 2 от ЗЗД тъкмо изтичането на този срок е основанието за ново вписване“.
Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии на ВКС приема за правилно второто становище. Според върховните съдии законът придава погасителен ефект на заличаването на ипотеката само в хипотезата на чл. 179, ал. 1 от ЗЗД – когато е настъпило по молба на кредитора или въз основа на влязло в сила съдебно решение. Заличаването, което се извършва на основание чл. 22 от Правилника за вписванията в хипотезата на чл. 172, ал. 1 от ЗЗД – при изтичане на десетгодишния срок, няма погасителен ефект. На първо място, за разлика от чл. 179 от ЗЗД, в чл. 172 от ЗЗД не е предвидено, че заличаването погасява ипотеката и в този случай. Ипотеката вече е погасена с отпадане на действието на вписването ú, т. е. тя вече е с непълен фактически състав. Заличаването по чл. 22 от Правилника за вписванията единствено създава яснота, че ипотеката вече няма правно действие. Възможно е обаче, въпреки изтичането на десетгодишния срок и заличаване на ипотеката, обезпеченото парично задължение или част от него да продължава да съществува. Кредиторът не може да бъде лишен от своето обезпечение само защото е пропуснал срока да поднови ипотеката в десетгодишния срок по чл. 172, ал. 1 от ЗЗД и тя е била заличена. Той ще търпи неблагоприятните последици от своето бездействие, но законът не го лишава от правото да впише отново същата ипотека. По изричната разпоредба на закона ипотеката ще има ред от новото вписване и ще бъде непротивопоставима както на другите кредитори, вписали преди това ипотеки върху същия имот, така и на новите собственици, придобили имота преди новото вписване на ипотеката.
Съгласно прието в т. 6 на Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. по Тълкувателно дело № 7/2012 г. на ОСГТК при новото вписване на заличена при условията на чл. 22 от Правилника за вписванията ипотека съдията по вписванията не проверява дали имотът все още е собственост на длъжника или на лицето, което е учредило ипотека върху имота си за обезпечаване на чужд дълг. Той е длъжен да извърши вписването, но то няма да ползва ипотекарния кредитор, ако преди това има извършено разпореждане с имота. Третото лице, което е придобило собствеността на имота и е вписало нотариалния си акт преди новото вписване на заличената при условията на чл. 22 от Правилника за вписванията ипотека, както и всички негови частни правоприемници, са защитени от факта, че първата сделка е за имот, необременен с ипотека. Ипотекарният кредитор ще може да насочи принудително изпълнение върху имота след новото вписване само ако той все още е собственост на длъжника или ако е собственост на трети лица, които са го придобили от длъжника след новото вписване на ипотеката.