С Тълкувателно решение № 4/2020 от 09.05.2023 г. по Тълкувателно дело № 4/2020 г. Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии (ОСГТК) на Върховния касационен съд (ВКС) реши:
Съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена.
Нормата на чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) гласи, че всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. Според чл. 362, ал. 1 от ГПК при иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането в сила на решението.
Тълкувателното дело е образувано поради наличието на противоречива практика на състави на ВКС. В някои съдебни решения се приема, че неплащането на цената по предварителния договор за покупко-продажба не е основание за отхвърляне на иска за обявяване на предварителния договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Ищецът разполага с правото да иска обявяване на договора за окончателен и ако не е заплатил цената – изцяло или отчасти. Други състави приемат, че когато в предварителния договор е уговорено, че правото да се иска прехвърляне на имота ще се породи, след като купувачът заплати цената му, и това условие не е изпълнено, той не може да иска прехвърлянето да се извърши с иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Според ОСГТК правилно е първото становище. Предварителният договор за покупко-продажба е съглашение, по силата на което страните по него поемат насрещни задължения едната да продаде, а другата да закупи обещаната ѝ вещ при посочена там цена. Достатъчно е да е спазена формата на договора, когато такава се изисква, а също и да има уговорки относно съществените условия на окончателния договор. При неизпълнение на насрещните задължения на страните по предварителния договор с оглед на целта, за постигането на която е сключен – да се подготви (когато характерът на прехвърлянето изисква това) и извърши впоследствие окончателен продажбен договор, всяка една от тях може да предяви иск за сключване на окончателния договор. Наред с посочените по-горе предпоставки за уважаване на иска, е необходимо към момента на вписване на исковата молба ответникът продавач да е титуляр на правото, което ще бъде прехвърлено със съдебното решение, и задължението за прехвърляне на собствеността да е изискуемо. Изискуемостта на това задължение настъпва с изтичането на уговорения между страните срок за сключване на окончателния договор. Изпълнението на насрещното задължение на купувача за заплащане на цената, дори и да е с уговорен по-ранен срок на изпълнение, не винаги съставлява предпоставка за изискуемостта на задължението на продавача. Според върховните съдии то би съставлявало такава само ако страните са уговорили, че сключването на окончателния договор ще се извърши в определен срок след заплащане на цената. Когато падежът на задължението за сключване на окончателния договор е уговорен като календарна дата и/или като определен срок от сключването на предварителния договор, изискуемостта на задължението на продавача настъпва с изтичането на този срок. Ако към този момент купувачът не е изпълнил задължението си за плащане на цената и е неизправна страна по договора, правата на продавача са уреждат от разпоредбата на чл. 362, ал. 1 от ГПК.
В мотивите на тълкувателното решение се посочва, че ако купувачът не е заплатил цялата продажна цена, това обстоятелство не представлява пречка за успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и в хипотезите, когато заплащането ѝ е предвидено като условие на предварителния договор за сключването на окончателния. Законът допуска такава хипотеза, регламентира възможността да се обяви за окончателен предварителен договор за покупко-продажба, по който не е платена цялата цена, и разписва условията, при които се реализира тя – както по отменената процесуална уредба – чл. 297, ал. 1 от ГПК (отм.), така и по действащия ГПК – чл. 362, ал. 1 от ГПК. Необходима предпоставка за това е съществуването на правна връзка между страните, основана на валиден предварителен договор, съдържащ уговорка за всички съществени условия на окончателния договор, който не е развален или прекратен. Заплащането на уговорената цена от купувача, дори и когато в предварителния договор е предвидено то да се осъществи преди сключването на окончателния договор, не следва да се разглежда като абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и съответно липсата ѝ да има за задължителна последица отхвърлянето на претенцията. „Във всички случаи съдът, разглеждащ дело с такъв предмет, трябва да прецени правното значение и последици на всички факти и обстоятелства, които са установени по делото, и които могат да се приемат за относими към постигнатите между страните уговорки за съществените условия на договора, както и за изпълнението на задълженията на всяка една от страните. В обхвата на тази преценка трябва да се включат и онези факти, съставляващи причина или явяващи се пречка купувачът да не престира дължимия резултат според уговореното (т. е. цялата продажна цена) преди сключването на окончателния договор“, категорични са върховните съдии. Според тях, дори и в производството да се установи, че ищецът купувач е неизправен и неизпълнението на задължението за заплащане на цената не се дължи на обективни причини или на забава на кредитора, това обстоятелство не е пречка за уважаването на иска, когато то не е довело до прекратяване на облигационната връзка между страните чрез разваляне на договора. В този случай с постановеното по делото решение съдът ще разреши спора относно точния размер на дължимата по договора цена, като уважи иска, но при прилагане на посоченото в чл. 362, ал. 1 от ГПК условие цената да се плати в двуседмичен срок от влизане на решението в сила. При неплащане в този срок решението може да бъде обезсилено съгласно чл. 362, ал. 2 от ГПК.
По тълкувателното дело е депозирано особено мнение.
Пълният текст на тълкувателното решение е публикуван в сайта на ВКС – секция „Тълкувателни дела“.