Върховен касационен съд

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение в закрито заседание на седемнадесети ноември две хиляди и двадесет и първа година в състав

при участието на секретаря Анета Иванова
като разгледа докладваното от съдията Бранислава Павлова
гражданско дело N 1403/ 2021 г. по описа на Първо гражданско отделение, за да се произнесе съобрази:

Производството е по чл. 290 и сл. ГПК .
С решение № 1889 от 09.03.2020г., постановено по гражданско дело № 3765/2009г., Софийският градски съд, гражданско отделение, ІІ-Б въззивен състав е оставил в сила решение на Софийския районен съд, гражданско отделение, 26-ти състав от 16.02.2009 г. по гражданско дело № 3948/2006 г., с което: 1. е отхвърлен предявеният от Столичната община, конституирана по реда на чл. 120 от ГПК /отм./ на мястото на починалата в хода на процеса първоначална ищца А. К. Ч., против И. И. Ц. и И. И. Ц. иск с правно основание чл. 108 от ЗС за признаване за установено, че Столичната община е собственик на урегулиран поземлен имот ..........., целият с площ от 1 788 кв. м. от кв. ....„з“ по плана на [населено място], местност „Т. б.“ и за осъждане на ответниците И. И. Ц. и И. И. Ц. да предадат владението на този недвижим имот. 2. са отхвърлени предявените по реда на чл. 181 от ГПК /отм./ от Сдружение с нестопанска цел „Американски университет в България“ искове против Столичната община с правно основание чл. 97, ал. 1 от ГПК /отм./ и с правно основание чл. 108 от ЗС против И. И. Ц. и И. И. Ц. с предмет недвижим имот УПИ ..........., целият с площ от 1 788 кв. м. от кв. ....„з“ по плана на [населено място], местност „Т. б.“ .
Решенията са постановени при участието на трети лица-помагачи на ответниците по първоначалния иск Г. К. Ц., М. Б. С., С. П. С. и К. П. Я..
1. Столичната община чрез процесуалния представител адв. Р.В. е обжалвала въззивното решение в частта, с която е потвърдено първоинстанционното решение за отхвърляне на предявения от нея ревандикационен иск против И. И. Ц. и И. И. Ц. с доводи, че решението на въззивния съд е неправилно поради допуснати нарушения на процесуалния закон - необсъждане на основни възражения на ищеца, както и поради нарушение на материалния закон във връзка изводите на въззивния съд за валидността на упълномощаването на Г. Ц. и нейната представителна власт по отношение на А. К. Ч. и И. К. Ч. и за липса на увреждане на упълномощителя при договаряне на цена при продажбата в размер на данъчната оценка на имота, която е многократно по-ниска от пазарната цена.
Ответниците И. И. Ц. и И. И. Ц. чрез процесуалния представител адв.Д.К. са подали отговор срещу касационната жалба на Столичната община, в който поддържат, че решението е постановено при спазване на процесуалните правила, а изводите на съда по съществото на спора са съобразени изцяло с ТР 5/2016г. на ВКС, ОСГТК .
Третото лице – помагач Г. К. Ц. също поддържа в отговора на касационната жалба на Столичната община, че решението е правилно, постановено е при спазване на задължителната практика на ВКС – ТР 5/2016г. на ВКС, ОКГТК. Изразено е становище, че въззивният съд е преценил в пълнота доказателствата по делото и законосъобразно е приел за неоснователно твърдението на ищцата за нищожност на сключените договори за продажба от пълномощника Г. Ц. и е зачел правното действие на сделките. По отношение на процесуалната легитимация на страните са изложени доводи, че правоприемник на ищцата по отношение на процесния имот е Столичната община, на която са завещани имотите в м.“Т. б.“ [населено място].
2. Въззивното решение е обжалвано от главно встъпилото лице Сдружение с нестопанска цел /С./ „Американски университет в България“ в частта по отхвърлените установителен и ревандикационен иск, предявени от него по реда на чл.181 ГПК /отм./
В касационната жалба на главно встъпилото лице са развити доводи за нарушение на материалния закон и процесуалните правила. Поддържа се неправилно определяне на правоприемниците в процеса, незаконосъобразност на изводите на въззивния съд за представителната власт на Г. Ц. при сключване на договорите по отношение на двамата съсобственици А. К. Ч. и И. К. Ч., както и неправилно приложение на разпоредбата на чл.40 ЗЗД.
Подаден е отговор от И. И. Ц. и И. И. Ц., в който се изразява становище, че жалбата е неоснователна. Поддържа се, че главно встъпилото лице не е страна по оспорените договори за продажба, не е универсален правоприемник на продавачката А. Ч. и поради това не е легитимирано да се позовава на тяхната нищожност на основание чл.42 ал.2 ЗЗД според ТР 5/2014г. на ОСГТК. Поддържа се също така, че изводите на съда по същество за неоснователност на възраженията за нищожност на сключените договори от пълномощника Г. Ц., са законосъобразни.
Третото лице – помагач Г. Ц. също е подала писмен отговор, в който са развити доводи, идентични с тези по касационната жалба на Столичната община.
С определението по чл.288 ГПК № 60303 от 03.08.2021г. касационното обжалване е допуснато по жалбите на Столичната община и С. „Американски университет в България“ по правния въпрос за задължението на въззивния съд да се произнесе по всички направени от страните твърдения, възражения и оспорвания на основание чл.280 ал.1 т.1 ГПК поради противоречие на въззивното решение с практиката на ВКС - - решение № 217 от 09.06.2011г. по гр.д.№ 761/2010г., ІV г.о., и др.
По подадените касационни жалби Върховният касационен съд, първо гражданско отделение, намира следното:
Предявен е ревандикационен иск от А. К. Ч. срещу И. И. Ц. и съпругата му И. И. Ц. за предаване владението на УПИ .......... с площ от 1788 кв.ч. от кв. .... „з“ по плана на [населено място], местност „Т. б.“. Твърденията на ищцата са, че тя е придобила собствеността по наследствено правоприемство и реституция, че не е упълномощавала Г. Ц. да се разпорежда с имотите й, че брат й също не е упълномощавал с такива права нито нея, нито Г. Ц.. Въпреки това пълномощницата се е разпоредила с почти цялата собственост на ищцата като е продала почти 250 дка в м.“Т. б.“ , както и 100 дка в м.“Р.“. Разпореждането е извършено в полза на едни и същи лица и продажбите са уговорени по данъчните оценки. С нотариални актове № ........, № .......и № ........от 04.12.1998г. са продадени идеални части от имот пл.№....... кв......... по плана на [населено място]. При изповядване на сделките Г. Ц. се е легитимирала с пълномощно рег.№ 13330 от 15.08.1995г., но в него от обема на представителната власт е изключена възможността за разпореждане със съсобствени имоти. При сделките е представено още едно пълномощно на И. К. Ч. – изх. № 2140/22.09.1995 г. със заверка на завеждащия консулската служба при Посолството на Република България в П.. Това пълномощно винаги е представяно в препис по водените между страните други дела, поради което ищцата е поискала да се представи оригиналът и е оспорила неговата валидност, тъй като подписът не е заверен от консулския представител.
Исковата молба е подадена на 16.02.2006г. и производството се е развило при действието на отменения ГПК пред районния и въззивния съд на основание §2 от Преходните и заключителни разпоредби на ГПК от 2008г.
Ищцата поддържа, че продажбите с посочените нотариални актове са нищожни на няколко основания: договорите са привидни и прикриват дарение в полза на дъщерята и други съучастници на Г. Ц., защото по тях не е извършено плащане, а дарението е нищожно поради липса на основание; договорите са нищожни поради липса на съгласие; договорите са нищожни поради накърняване добрите нрави като целта е била да се облагодетелстват близки роднини на пълномощницата; договорите са нищожни на основание чл.40 ЗЗД – всичките продажби са извършени на цени многократно по-ниски от пазарните и е налице договаряне във вреда на упълномощителката. Следващите разпореждания с тези имоти, включително и договорът, с който ответниците са закупили процесния имот /нот.акт №.......от 30.07.2001г./ не са породили вещноправно действие и не са прехвърлили права.
Ответниците И. И. Ц. и И. И. Ц. са признали, че владеят имота и това обстоятелство е обявено от съда за ненуждаещо се от доказване на основание чл.109 ал.4 ГПК /отм./ , но са оспорили правата на ищцата с твърдение, че разпоредителните сделки са валидни и ищцата не се легитимира като собственик. При условията на евентуалност са направили възражение за право на задържане до заплащане на увеличената стойност на имота вследствие извършените от тях подобрения в процесния имот като добросъвестни владелци, в периода от м. септември 2005 г. до м. декември 2006 г. в размер на 52 450 лева. Извършените подобрения са конкретизирани в молба – уточнение от 18.11.2008г.
По реда на чл.181 ГПК /отм./ е приет за разглеждане от първоинстанционния съд положителен установителен иск на главно встъпилото лице С. „Американски университет в България“ против Столичната община и ревандикационен иск по отношение на ответниците И. И. Ц. и И. И. Ц. за предаване владението на процесния имот. Според твърденията в исковата молба този имот бил част от местността „Т. б.“, представляващ масив от над 250 дка., собственост на А. Ч., който бил завещан от нея на С. „Американски университет в България“ с универсално завещание. Главно встъпилото лице е оспорило правата на Столичната община с твърдение, че завещанието на А. Ч. от 31.10.2001 г., обявено на 24.08.2006 г., от което тя черпи права, е завет по смисъла на чл. 16 ал. 2 от ЗН. Този завет е нищожен поради липса на предмет, тъй като не се отнася до определено имущество – в него липсва индивидуализация на имотите, включени в обхвата му. По отношение на наследствената част на И. Ч. главно встъпилото лице твърди, че я е придобило по договор за продажба на наследство по чл.212 ЗЗД от 19.10.2006 г., от А. М. В. /К./, бенефициер по универсално завещание от 13.04.1995г. С. „Американски университет в България“ се позовава на нищожност на същите сделки, оспорени в първоначалната искова молба и на същите основания.
Ответниците И. И. Ц. и И. И. Ц. са оспорили иска на главно встъпилото лице на същите основания като тези по първоначалния иск и са направили възражение за право на задържане до заплащане на подобренията на стойност 52 450 лева.
По делото е представено удостоверение от Столична община, съгласно което имената А. К. Ч., А., А., А. К. Ч. са на едно и също лице.
Въззивният съд е приел в обжалваното решение от фактическа страна, след обсъждане на представените писмени доказателства: нотариални актове, удостоверения за наследници и технически експертизи, че процесният имот е част от имот, който е принадлежал на Е. Ч., починала на 12.02.1995г. и наследена от децата си А. Ч. и И. Ч.. И. Ч. е починал на 11.02.1999г. и е оставил за единствен наследник по закон сестра си А. Ч..
Със Заповед № РД-57-881/ 10.11.1995 г. на Кмета на Столична община, е наредено да се отпише от актовите книги за държавни и общински имоти в ТОА „Б.“ и да се предаде на наследниците на Е. Ч. владението на имот с площ от около 230 дка при посочени в акта новообразувани граници от север- кръстовището на [улица]с ул. „И. В.; от запад- каптажа /минерална вода/, частни имоти; от юг- Г. дере; от изток- [улица], имота на МНО /нова сграда/, частни имоти, наследствени частни имоти, одържавен по ПМС № 2274/1950 г. на основание ЗОЕГПНС, за което са били съставен Актове за държавна собственост № ........../50 г. и № ........../53 г.
С нотариален акт № .........от 04.12.1998г. А. К. Ч., лично и като пълномощник на брат си И. К. Ч., действащи чрез пълномощницата Г. К. Ц. са продали на М. П. Д. 3 385/136765 ид. ч. от празно място, съставляващо имот пл. № ..........от кв. .........по плана на [населено място] за сумата 7 372 250 лв.; с нот.акт № .......от 04.12.1998 г. на нотариус с рег. № .......на Нотариалната камара, са продадени на М. П. Д. и Й. П. Д. 40000/136765 ид. ч. от гореописания имот за цена 87 120 000лв.; с нот. акт № .........от 04.12.1998 г. на нотариус с рег. № .........на Нотариалната камара, са продадени на М. П. Д. и Й. П. Д. 12063/136765 ид. ч. от същия имот за сумата 2 627 214 лв. С нот.акт № .......от 11.11.1998г. са продадени на П. С. С. 40000/136765 ид. ч. от същия имот за цена 87 120 000лв.Впоследствие, с договор за доброволна делба № ........от 05.04.2000 г. на нотариус с рег. № .......и нотариален акт за поправка на този договор, имотите по горепосочените сделки били поделени. На 28.11.2000 г., с нотариален акт № .../2000г. на същия нотариус, М. Б. С. и С. П. С. продали на К. П. Я. процесния имот като идентичен на получения от тях при делбата. С нот.акт №.........от 30.07.2001г. имот пл. № ..........от кв. ..........по плана на [населено място] е продаден от К. П. Я. на И. И. Ц. по време на брака му с И. И. Ц..
Правните изводи на въззивния съд са, че по отношение действителността на завещанието на А. Ч. от 31.10.2001 г., е налице влязло в сила решение, постановено по гр. дело № 7191/2010 г. на Софийския градски съд, което на основание чл. 220, ал. 1 от ГПК /отм./ е задължително за страните и техните наследници и правоприемници, както и за съда и на това основание по настоящото дело е конституиран заветникът – Столична община на мястото на първоначалната ищца А. Ч.. По делото е доказано, че тя е била собственик на процесния имот на посочените в исковата молба основания – реституция по чл. 1, ал. 1 от ЗВСОНИ и наследяване на Е. Ч. и И. Ч.. Същевременно договорите за покупко-продажба, сключени с нотариални актове № .......от 11.11.1998г., № ........../04.12.1998 г., № ......../04.12.1998 г. и № ........../04.12.1998г. между А. и К. Ч. като продавачи, представлявани от Г. Ц. са валидни и са произвели вещно-транслативен ефект. Позовавайки се на ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК въззивният съд е приел, че Столичната община не разполага с възможността да поддържа възражение за недействителност по чл. 42, ал. 2 ЗЗД , защото е заветник, а това правоизключващо може да бъде упражнено само от универсалните правоприемници. Главно встъпилото лице също не е универсален правоприемник на И. Ч. доколкото той основава правата си върху наследството му на договор по чл. 212 от ЗЗД. Независимо от този извод, съдът за пълнота е посочил, че за сключването на договорите пълномощникът Г. Ц. е разполагала с надлежна представителна власт, тъй като с даденото й от А. Ч. нотариално заверено пълномощно от 15.08.1995 г. е била овластена да извършва продажба на съсобствените между А. и К. Ч. имоти в [населено място], като определи купувача и условията по договора, както и цената. Обстоятелството, че в пълномощното не са индивидуализирани имотите и вида на разпореждането, с които се овластява упълномощеното лице, не обуславя нищожност на договора поради липса на съгласие съгласно приетото в т. 1 от ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК. За частта от имота, собственост на И. Ч., въззивният съд е приел, че действията на пълномощника са потвърдени, тъй като не е спорно по делото наличието на пълномощно, нотариално заверено с изх. № 2140 на 22.09.1995 г. от завеждащия Консулската служба при Посолството на Република България в П., цитирано от първоначалната ищца в исковата й молба, с което И. Ч. е упълномощил сестра си от негово име и за негова сметка да се разпорежда с всички техни съсобствени имоти, намиращи се на територията на Република България, като тя определя всички условия на сделките. Това пълномощно обективира изявление за потвърждава действителността на пълномощното от 28.03.1995 г.
Съдът е приел за неоснователно възражението за нищожност на договорите поради накърняване на добрите нрави като се е позовал на съдържанието на пълномощното от 15.08.1995г., с което пълномощницата е овластена да определи купувачите и всички останали условия по договора, в това число и цената, както и на свободата на договарянето по чл.9 ЗЗД и на действащото законодателство, което допуска прехвърляне на имот срещу цена по данъчната оценка чрез регулирането на размера на държавната такса. Въззивният съд е приел за неоснователно и възражението на ищеца и главно встъпилото лице, за нищожност на договорите за продажба на основание чл.40 ЗЗД като е изложил съображения, че не е доказано постигнато съгласие между представителя на продавача и купувача, насочено към увреждане на представлявания, при което и двете страни са имали субективното намерение за постигане именно на този резултат. В допълнение съдът е посочил, че в хипотезите, когато представителят е продал имота на цена, значително по-ниска от пазарната, наличието на вреда за представлявания зависи от вътрешните им отношения /съдържанието на обвързващия ги договор за мандат или на другите уговорки между тях/.
По подадените касационни жалби, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение, намира следното:
1.По жалбата на С. „Американски университет в България“ срещу въззивното решение в частта, в която са отхвърлени предявените от него искове за собственост - установителен срещу ищеца и ревандикационен срещу ответниците по първоначалния иск по реда на чл.181 ГПК /отм./.
Крайният извод на въззивния съд за неоснователност на исковете на главно встъпилото лице е правилен, макар да не са разгледани в цялост и задълбочено всички твърдения и възражения в исковата молба по чл.181 ГПК /отм./ - основание за отмяна по чл.281 ал.1 т.3 ГПК. Процесуалното нарушение се отнася за дължимо произнасяне по правни доводи, за разрешаването на които не се налага извършване на нови процесуални действия от въззивния съд, поради което по аргумент от чл.293 ал.3 ГПК делото следва да се реши по същество от касационната инстанция.
Правата на главно встъпилото лице се основават според твърденията в исковата молба, на наследяване по завещание на А. Ч. и договор за продажба на наследството на И. Ч., сключен с неговата универсална наследница по завещание, което изключва от наследяване по закон сестрата на завещателя А. Ч..
Саморъчното завещание на А. Ч. от 31.10.2001г. съдържа завещателни разпореждания с конкретни имущества в полза на различни лица, а на „Американския университет в Б.“ е завещано „цялото останало наследство“. От това съдържание на завещанието не следва, както твърди главно встъпилото лице, че е универсален наследник на завещателката. По силата на чл. 16 ал.1 ЗН завещанието е универсално, когато се завещава цялото наследствено имущество, или дробна част от него т.е. на едно лице се завещава всичко или идеална част от имуществото на завещателя. Универсално е и завещанието, направено в полза на повече от едно лице, ако в него е посочено, че получават цялото наследство т.е. при равни права или при определени от завещателя идеални части. Когато в един завещателен акт се завещават конкретни имоти, вещи, пари и др. на различни лица, всички разпореждания за след смъртта са частни по силата на чл.16 ал.2 ЗН. В случая завещанието в полза на С. „Американски университет в България“ е за конкретно имущество, определяемо по метода на изключването – това, което не е завещано на други лица, от което следва, че той не може да получи и друго имущество ако по някаква причина не може да го получи някой от другите бенефициери - такова условие не е поставено в завещанието. Независимо от това правилно въззивният съд е зачел силата на пресъдено нещо на влязлото в сила въззивно решение на Софийския апелативен съд по гр.д.№3814/2012г., недопуснато до касационно обжалване. С това решение е отхвърлен иска на С.„Американски университет в България“ против Столичната община за прогласяване нищожността на завета на земите в м.“Т. б.“ на предявеното основание – липса на правосубектност на [община] и този въпрос не може да се пререшава в настоящото производство. Не е преклудирано възражението за нищожност на завета в полза на Столична община поради липса на предмет, но то както се посочи е неотносимо към правата на С. „Американски университет в България“. Това възражение е и неоснователно, защото като едностранна правна сделка, по силата на препращащата норма на чл.44 ЗЗД, волята на завещателя подлежи на тълкуване по общото правило на чл.20 ЗЗД. Непълното индивидуализиране на завещаното имущество само по себе си не води до нищожност на завещателното разпореждане, ако от съдържанието на завещанието може да се направи несъмнен извод за кой от имотите на завещателя е извършено разпореждане за след смъртта. В разглеждания случай в завещанието си А. Ч. е посочила, че завещава земите в м. „Т. б.“ на [община], за да бъде направен градски парк. Следователно няма никакво съмнение, че волята на завещателката е да завещае всичките земи в тази местност, които са й възстановени по ЗВСОНИ и тези земи са напълно определяеми, без да са необходими никакви други индивидуализиращи признаци. Това би било необходимо, ако предмет на завета са само част от земите в м.“Т. б.“. От заключението на изслушаната пред въззивния съд съдебно-техническа експертиза е установено, че процесният имот попада в имотите, описани в акт за държавна собственост № ........от 22.04.1953г. като борова гора , овощна градина и ливада в местността „Т. б.“ в [населено място], С..
По отношение на наследяването на И. Ч. следва да се посочи следното: И. Ч. е съставил нотариално завещание от 13.04.1995г., с което е назначил за наследник на своето имущество А. М. К.. И. Ч. е починал на 11.02.1999г. Към този момент са действали чл.22 от Конституцията в редакция от 1991г. и чл.29 ЗС в редакцията ДВ бр. 33 от 1996 г., според които чужденци и чуждестранни юридически лица не могат да придобиват право на собственост върху земя в страната. Изключение от тази забрана е предвидено само за наследяването по закон като в този случай наследниците имат задължение да прехвърлят собствеността си в тригодишен срок от откриване на наследството. От представеното писмо от Министерство на правосъдието и от съдържанието на завещанието се установява, че А. М. К. не е българска гражданка, следователно тя не е имала право да придобива земя в страната нито по договор, нито по завещание. За да придобие собственост на земя в страната, тя трябва да е наследник по закон /чл.5-9 ЗН/. По отношение на процесния незастроен имот към момента на откриване на наследството на И. Ч., завещанието противоречи на императивни правни норми и не е породило правно действие. Следователно, договорът за продажба на наследство по чл.212 ЗЗД от 19.10.2006г., сключен между А. М.В. по баща К. и С.„Американски университет в България“ макар и валиден, не е проявил желаното правно действие да прехвърли собствеността на купувача, защото продавачката не я е притежавала.
Тъй като завещанието на И. Ч. в полза на А. К. не е произвело правно действие за процесния имот, който представлява дворно място /земя/, този имот е придобит по наследстевено правоприемство след смъртта на И. Ч. от сестра му А. Ч. като неговата единствена наследница по закон /чл. 8 ал.1 ЗН/.
При това разрешение на въпроса за материалноправната легитимация на главно встъпилото лице, не се налага обсъждането на доводите в неговата касационна жалба, с които се обосновава недействителността на упълномощителните сделки на А. Ч. и И. Ч. и на договорите за продажба, сключени от пълномощника Г. Ц.. По положителен и осъдителен иск за собственост, каквито са предявените от С.“Американски университет в България“, първата предпоставка, която ищецът трябва да докаже, е придобиване на правото на собственост на посоченото в исковата молба основание, което в случая не е доказано. Обжалваното въззивно решение, с което е потвърдено отхвърлителното първоинстанционно решение, е правилно като краен резултат и следва да бъде оставено в сила.
Разноски на ответниците по този иск не следва да се присъждат, защото не са поискани.
2. По жалбата на Столичната община.
В т.1 ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК е прието, че за упълномощаване с последиците по чл. 36, ал. 2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва разпореждане от негово име. Не е необходимо в пълномощното да са посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки или действия на разпореждане, нито техни елементи - определено имущество, цена (стойност) и пр. , нито лице, в полза на което да се извърши разпореждане. Обемът и ограниченията на учредената за пълномощника представителна власт за разпореждане изцяло се определят от изявената за това воля на упълномощителя в пълномощното.
Съобразявайки това тълкуване, въззивният съд законосъобразно е приел, че упълномощителната сделка на А. Ч. за нейната 1/2 ид.ч. от имотите е валидна. От съдържанието на пълномощното № 13330 от 13.08.1995г. се установява, че А. Ч. е упълномощила Г. К. Ц. с правата да я представлява навсякъде, където е необходимо, във връзка със събиране на всички необходими документи за доказване правото на собственост върху всички имоти в [населено място]…., да извърши продажба в нотариална форма на недвижимите имоти на упълномощителката в [населено място] при определен от нея купувач, като тя определи и всички останали условия на сделката- цена, начин на плащане и др. Така изброените права са напълно достатъчни за извършване на разпореждане с имуществото на упълномощителката според приетото в т.1 на ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК.
По отношение на преупълномощаването в пълномощно № 1330 от 25.08.1995г. от името на И. Ч., изводът на въззивния съд, че има потвърждаване на процесуалните действия на пълномощника с изрично ново пълномощно рег.№ 2140/22.09.1995 г. /с пълномощно от 28.03.2005 г. е упълномощена А. К. Ч. само във връзка с възстановяване на собствеността върху притежаваните от него или от неговите наследодатели имоти/ е направен в нарушение на процесуалните правила. Пълномощното от 28.03.2005г., което е представено от ищцата по настоящото дело, не е ползвано пред нотариуса за изповядване на оспорените с исковата молба договори за продажба. В нотариалните актове е описано пълномощно рег.№ 2140/22.09.1995 г. , заверено от консулската служба на Република България в П., в заверен препис на Втори нотариус при СРС рег.№ 31405 от 23.10.1996г. Това пълномощно не е представено по настоящото дело и съдът не е могъл да формира изводите си въз основа на него, дори и ако съдържанието му е било известно от разглеждането на друго дело /служебно известен факт на настоящия състав е, че А. Ч. е предявила множество искове, с които оспорва извършените чрез пълномощника Г. Ц. продажби/. Независимо от сходността на казусите, съдът съгласно чл. 188 ГПК /отм./ е бил длъжен да основе решението си на събраните по конкретното дело доказателства. За да се позове на служебно известен факт, съдът е длъжен да уведоми страните съгласно чл.127 ал. 1 изр.2 ГПК /отм./. В случая тази разпоредба е неприложима, защото не става въпрос за факт, а за документ, материализиращ едностранно волеизявление, чието съдържание не може да бъде възпроизвеждано от съда по спомен. Документът трябва да бъде представен по делото, за да могат и страните да преценят съдържанието му и да направят своите правни доводи.
Разпоредбата на чл.101 ГПК /отм./, на която се е позовал ищецът в исковата молба, е приложима, когато насрещната страна по делото е представила документ в заверено копие или няма съмнение, че оригиналът се съхранява от нея. Ответниците по настоящото дело не са страна по договорите, при сключването на които Г. Ц. се е легитимирала като пълномощник на И. Ч. с пълномощно рег.№ 2140/22.09.1995 г., нито са представили по делото препис от това пълномощно - те са купили имота от други лица няколко години по-късно и няма основание да се счита, че разполагат с оригинала, за да се изисква от тях да го представят по делото. С оригинала на това пълномощно би могла да разполага пълномощницата Г. Ц., но спрямо нея не е направено искане от ищеца по чл.152 ГПК /отм./ . При засиленото състезателно начало в гражданския процес по отменения ГПК в редакция ДВ бр.64/1999г.,по който е разгледано делото от инстанциите по същество, съдът не е имал задължение да напътва ищеца за реда, по който следва да поиска от участниците по делото да представят доказателства.
Същевременно в нотариални актове № ......../04.12.1998 г., № ......./04.12.1998 г., № ......./04.12.1998г. и № .......от 11.11.1998г. пълномощното рег.№ 2140/22.09.1995 е описано като представено при сключване на договорите за продажба. Нотариалните актове са официални документи, и след като в тях са описани пълномощните, въз основа на които нотариусът е проверил представителната власт на явилия се при изповядване на сделките представител на продавачите, при направеното оспорване, тежестта на доказване е била на Столичната община, която не е оборила констатациите на нотариуса . По тези съображения, различни от изложените от въззивния съд следва да се приеме, че Г. Ц. е била надлежно упълномощена за продажбите и от И. Ч. и разпоредбата на чл.42 ал.2 ЗЗД, определяща договорите като висящо недействителни, е неприложима / т.2 от ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК /.
Според т.3 от ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК договор, при който представителят на едната страна се е споразумял с другата страна във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД , не поражда целените с него правни последици и е недействителен. На тази недействителност може да се позове само представляваният или неговите универсални правоприемници. В мотивите на тълкувателното решение е прието, че изразът, употребен от законодателя в края на разпоредбата на чл.40 ЗЗД "...договорът не произвежда действие за представлявания", сочи, че договорът, сключен във вреда на представлявания, е недействителен и не поражда права и задължения, както и транслативен ефект по чл. 24, ал. 1 ЗЗД за представлявания. Щом, обаче, договорът не произвежда такова действие за едната страна по него, то от корелативния характер на взаимна обусловеност на насрещните права и задължения в рамките на договорните правоотношения, следва, че такъв недействителен договор не поражда правни последици и за другата страна, която го е сключила, договаряйки с представителя във вреда на представлявания.
В случая А. Ч. се е позовала в исковата молба на недействителността на договорите поради сключването им при значително по-ниски цени от пазарните и договаряне във вреда на представляваните лица /правната квалификация на това твърдение в исковата молба не е задължително и не обвързва съда/. Столичната община е заместила в процеса първоначалната ищца при условията на чл. 120 ГПК /отм./ след като тя вече надлежно е упражнила правото си да се позове на недействителността на договорите за продажба, за което е легитимирана като представлявана страна и като наследник по закон на И. Ч.. Встъпвайки във висящия процес поради настъпилото материално правоприемство със смъртта на А. Ч., Столичната община като правоприемник продължава процеса, при упражнено вече право по чл.40 ЗЗД от надлежна страна, участвала като продавач по договорите чрез пълномощник. Оспорването на представителната власт на адв.Р. от ответниците е недопустимо по арг. от т.2 на ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК.
Според мотивите в т.3 на ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК, фактическият състав на чл.40 ЗЗД включва два елемента – обективен и субективен. Обективният елемент изисква договорът, сключен от представителя и насрещната страна по него да уврежда интересите на представлявания и това увреждане да не е незначително. Преценката за наличието на увреждането, респ. за сигурното му настъпване, се извършва според конкретните обстоятелства за всеки отделен случай, към момента на сключването на договора. Субективният елемент - "споразумяване" се свежда до недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора за увреждането на представлявания. Споразумяването по смисъла на чл.40 ЗЗД не съставлява отделна, различна правна сделка между представителя и насрещната страна по недействителния договор, то е обективирано в самия договор.
В незадължителната практика на ВКС по приложението на чл.40 ЗЗД последователно се приема, че задължението на представителя да действа в интерес на упълномощителя си, е принцип в института на доброволното представителство. Ако пълномощникът е овластен да продаде недвижимо имущество без други указания, той трябва да действа с грижата на добър стопанин при договаряне на цената /срв. решение по гр. д № 1471/2017 г на ВКС, ІІІ г.о., решение по гр.д. 3530/2008г. на ВКС, ІV г.о. и др. /.
Увреждането на интереса на представлявания по смисъла на чл.40 ЗЗД е налице, когато договорът е сключен при явно неизгодни условия или когато предоставените на упълномощителя права са упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт, от което е произтекла вреда за представлявания. Когато договорената от пълномощника при продажбата цена е многократно по-ниска от пазарната, е налице вреда, защото настъпва значимо накърняване на интереса на продавача поради несъответствие между получената от него парична сума и тази, която той реално би могъл да получи при продажбата на имота. Предоставената с пълномощното свобода на договаряне не следва да се тълкува превратно в смисъл, че преценката за параметрите на сделката е изцяло субективна и представителят не е длъжен да извършва правните действия, за които е овластен, в защита на правата на представлявания и да договаря поносими с оглед неговия интерес условия за продажбата. Добросъвестността изисква пълномощникът да положи усилия да избере купувач, с който да договори цена, съотносима към пазарните условия.
Вторият елемент от фактическия състав на чл.40 ЗЗД – недобросъвестност на пълномощника и на купувача, с цел да се увреди представляваният може да се доказва с всички доказателствени средства и съдът следва да преценява във всеки конкретен случай обстоятелствата, при които е сключен договора. Доказването може да бъде и косвено, каквато е най-честата хипотеза, защото упълномощителят не би могъл да разполага с преки доказателства за сговарянето между пълномощника и насрещната страна.
В разглеждания случай е установено по делото, че пълномощницата Г. Ц. с трите оспорени сделки е продала в един и същи ден различни идеални части от имотите на упълномощителката си за общата сума в размер на 120 774 744 неденоминирани лева /сделките са сключени преди влизане в сила на Закона за деноминация на лева /ДВ бр. 20/1999г./ , равняващи се на 120 774 деноминирани лева. Същевременно от експертизата, изслушана пред въззивния съд се установява, че пазарната цена на 3 385/136765 ид. части от имот пл. № 2419 кв. 104 по плана на [населено място] към месец декември 1998 г. е 121 758,45 нови лв., пазарната стойност на 40000/136765 ид. ч. от имота е 1 438 800 нови лв. , а пазарната стойност на 12063/136765 ид. ч. е 433 906,45 нови лева. Сравнени с цените, на които са продадени имотите по оспорените договори за продажба, равняващи се на техните данъчни оценки, са 16 пъти по-ниски.
Същевременно по делото е установено, че купувач по договорите от 04.12.1998г. е дъщерята на пълномощницата М. Д. като по два от тях тя купува в съсобственост с Й. Д.. По делото е представена справка за продадените имоти на А. Ч. в м.“Т. б.“ чрез пълномощник Г. Ц., от която е видно, че от общо двадесет и седем имота, дванадесет са продадени на М. Ц. и Й. Д. на цени, много под пазарните, установени по настоящото дело за квадратен метър земеделска земя , които следва да се приемат за ориентировъчни.
Действащото законодателство допуска имотите да се продават по данъчни оценки, но когато се поставя въпрос за споразумяване във вреда на представлявания по чл.40 ЗЗД, следва да се отчита дали договарянето на продажна цена, равняваща се на данъчната оценка е реална за продавания имот. Еквивалентност на престациите, когато имотът се продава по данъчна оценка би могло да има, ако той се намира в населено място, което е обезлюдено, без перспективи за развитие, без добра инфраструктура, в него няма търсене на недвижими имоти. В случая обаче са продадени имоти в атрактивно населено място, близко до София и без продавачката да се е нуждаела спешно от парични средства или да е имала интерес да се „освободи“ от имота на всяка цена. Ето защо добросъвестността е изисквала пълномощницата Г. Ц. да прояви усилия да проучи пазара на недвижими имоти и да намери купувач, който е съгласен да даде цена по-висока от данъчната и близка до пазарната. Вместо това тя е договаряла с дъщеря си при това на много изгодна за нея цена като купувач, очевидно непостижима при договор с друг продавач, при същите, неизгодни за продавачите условия, е сключен и договорът за продажба по нот.акт № ......../1998г. Всички тези обстоятелства, установени по настоящото дело и преценени в съвкупност, налагат несъмнен извод, че е налице сговаряне във вреда на представлявания, с което е нанесена вреда на А. Ч. и И. Ч. като имотите им са продадени на нереални за пазарните условия цени и е налице фактическият състав на чл.40 ЗЗД. Ето защо е основателен доводът на касатора Столичната община, че е налице недействителност на договорите за продажба, сключени с нот.акт № ....../04.12.1998 г., № ......../04.12.1998 г. и № ......../04.12.1998 г. и № ......../11.11.1998г. , а изводите на въззивния съд в обратен смисъл са необосновани и незаконосъобразни – отменително основание по чл.281 ал.1 т.3 ГПК.
След като трите посочени договора за продажба са недействителни, те не са породили правни последици. Последващите рапореждания с имотите, включително и делбата нямат вещно прехвърлително действие. Изводът, който се налага е, че ответниците не са придобили собствеността с нот.акт № ......от 30.07.2001г. Те не са се позовали на придобивна давност и по делото е прието за безспорно, че владеят имота, поради което предявеният срещу тях иск по чл.108 ЗС е основателен.
Ответниците И. И. Ц. и И. И. Ц. са придобили имота от несобственик и по делото няма данни, да са знаели, че праводателят им не е собственик, поради което са добросъвестни владелци съгласно чл. 70 ЗС. На основание чл.72 ал.1 ЗС добросъвестният владелец има право да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения като това увеличение се определя към деня на постановяване на съдебното решение. Добросъвестният владелец, който е направил подобрения, има право да иска да задържи имота до заплащане на стойността на подобренията – чл.72 ал.3 ЗС. В случая ответниците имат право да претендират само подобренията, уточнени в раздел І от молбата от 18.11.2008г. - прокарване на мръсен канал, изграждане на шахта за мръсен канал, прокарване на водопровод за чиста вода от уличното отклонение и ограда в имота. Подобренията, които са извън имота на ищцовата страна, в прокараната без строителни книжа частна улица, не следва да бъдат заплащани от нея.
Тъй като експертизата, която е оценила подобренията и е определила увеличената стойност на имота е изслушана през 2008г., а с настоящото решение се приема, че въззивното решение е неправилно и подлежи на отмяна, на основание чл.293 ал.3 ГПК делото следва да се върне на Софийския градски съд за ново разглеждане от друг състав, за изслушване на експертиза за определяне на увеличената стойност на имота към момента на разглеждане на делото от въззивния съд и постановяване на решение за уважаване на ревандикационния иск с признаване на ответниците право на задържане на имота до заплащане на стойността на подобренията при посочване на техния размер според увеличената стойност на имота към момента на постановяване на решението.
При новото разглеждане на делото следва да се присъдят и разноските по делото за всички инстанции.
Воден от горното Върховният касационен съд, първо гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОСТАВЯ В СИЛА въззивното решение № 1889 от 09.03.2020г., постановено по гражданско дело № 3765/2009г., на Софийския градски съд, гражданско отделение, ІІ-Б въззивен състав, с което е оставено в сила решението на Софийския районен съд, гражданско отделение, 26-ти състав от 16.02.2009 г. по гражданско дело № 3948/2006 г. в частта, с която са отхвърлени исковете по чл.181 ГПК /отм./ на Сдружение с нестопанска цел „Американски университет в България“ против Столичната община с правно основание чл. 97, ал. 1 от ГПК /отм./ и против И. И. Ц. и И. И. Ц. с правно основание чл. 108 от ЗС с предмет недвижим имот УПИ IX-2419, целият с площ от 1 788 кв. м. от кв. ........„з“ по плана на [населено място], местност „Т. б.“ .
Отменя по касационната жалба на Столичната община въззивното решение № 1889 от 09.03.2020г., постановено по гражданско дело № 3765/2009г. на Софийския градски съд, гражданско отделение, ІІ-Б въззивен състав, с което е оставено в сила решението на Софийския районен съд, гражданско отделение, 26-ти състав от 16.02.2009 г. по гражданско дело № 3948/2006 г. в частта , с която е отхвърлен искът по чл.108 ЗС против И. И. Ц. и И. И. Ц. и в тази част
Връща делото за ново разглеждане от друг състав на Софийския градски съд.
Решението не подлежи на обжалване.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: