Върховен касационен съд

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, четвърто гражданско отделение, в публично съдебно заседание на двадесет и първи март през две хиляди и двадесет и втората година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИМИ ФУРНАДЖИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ВЕЛИСЛАВ ПАВКОВ при участието на секретаря Даниела Цветкова, като разгледа гр.д. № 1297 по описа за 2018 г., докладвано от съдия Фурнаджиева, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на В. П. К., с адрес в [населено място], и М. К. Г., с адрес в [населено място], обл. София, представлявани от адв. Н. А., против решение № 98 от 13 декември 2017 г., постановено по в.гр.д. № 416/2017 г. по описа на Окръжен съд Монтана, с което е отменено решение № 292 от 12 юли 2017 г., постановено по гр.д. № 415/2017 г. по описа на Районен съд Монтана, за отхвърляне на предявените от „Агро финанс” АДСИЦ, със седалище и адрес на управление в [населено място], искове против К. и Г. с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. трето, вр. чл. 189 ЗЗД, за заплащане на сумата 8048,98 лева, или по 4024,49 лева за всяка от тях, като получени на отпаднало основание, и по чл. 189, ал. 1, предл. трето, вр. чл. 82 ЗЗД, за заплащане на сумата 13007,50 лева, или по 6503,75 лева от всяка една от тях, като обезщетение за претърпяна имуществена вреда в резултат от съдебно отстранение от имоти, предмет на покупко-продажба от 2008 г., и вместо него е постановено друго, с което К. и Г. са осъдени да заплатят на дружеството, всяка една от тях, по 4024,49 лева, с които суми те са се обогатили неоснователно като получени на отпаднало основание – чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД, в резултат на съдебно отстранение от имотите, предмет на покупко-продажба, обективирана в нотариален акт от 08.12.2008 г., както и всяка една от тях да заплати сумата от 6503,75 лева, представляваща обезщетение на основание чл. 189, ал. 1 ЗЗД за претърпяна имуществена вреда в резултат на съдебно отстранение от имотите, предмет на покупко-продажбата.
Касационното обжалване е допуснато с определение № 19 от 13 януари 2022 г., постановено по настоящото дело, за проверка на твърдението за допуснато противоречие с практиката на ВКС по въпроса договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот разваля ли се по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота или е необходимо предявяването на иск по чл. 189, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД.
По правния въпрос в ТР № 1/2019 г., ОСГТК, се приема, че договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот не се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота и иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД е допустим. Касационният съд гради тълкуването си по въпроса върху обвързващото страните действие на договора за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот – договорът продължава да е валиден и да обвързва страните до момента, в който купувачът упражни правото си да го развали при съответните предпоставки за това. Право на евинцирания купувач е да прецени с оглед неизпълнението на договора от продавача, дали да упражни правото си на разваляне на договора или да уреди отношенията си с продавача по друг начин във връзка със съдебното отстраняване, запазвайки облигационната връзка. Законът въздига в чл. 221 ГПК в предмет на силата на пресъдено нещо само спорното право, т.е. с влязло в сила решение за съдебно отстранение на приобретателя не се разрешава със сила на пресъдено нещо и спорът дали следва да се развали и договорът, по силата на който последният е придобил недвижимия имот, когато това негово право не е въведено чрез иск като предмет на делото. Тъй като договорът за покупко-продажба на недвижим имот е действителен, то неговото разваляне съгласно императивното правило на чл. 87, ал. 3 ЗЗД става по съдебен ред, а изправният кредитор според своята воля може да развали договора, или може и да запази облигационната връзка, като поиска заплащане на компенсаторно обезщетение или престиране на друга вещ (даване вместо изпълнение). Отречено е правилото на чл. 89 ЗЗД да е приложимо в разглежданата хипотеза, защото при продажба на чужда вещ и добросъвестен купувач става дума за виновно поведение на продавача, а евикцията – евентуална или реализирана, не прави продавача невиновен длъжник, за да се приложи правилото на чл. 89 ЗЗД. И след съдебното отстранение за купувача остава възможността да преустанови действието на договора, за да може да си върне платената цена и другите разноски, направени във връзка със сключения договор. Той има интерес да предяви иск за връщане на цената на отпаднало основание и затова купувачът може да развали договора по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД. При тези съображения ВКС заключава, че и при евентуална, и при осъществена евикция купувачът може да предяви иск за разваляне на договора за продажба по съдебен ред на основание чл. 189, ал. 1, вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД, а договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот нито когато вещното право принадлежи изцяло на трето лице, нито когато част от вещта принадлежи на трето лице или вещта е обременена с права на трето лице, които са противопоставими на купувача, не се прекратява по право след влизане в сила на съдебното решение за съдебно отстранение на купувача от имота.
По делото е установено, че на 08.12.2008 г. с нотариален акт за покупко-продажба № ..., том...., рег. №...., дело № ..../.... г. на Б. П. – нотариус за района на РС Монтана, вписан под рег. №...... в регистъра на Нотариалната камара, дружеството е закупило от К. и Г. поземлен имот №....... от 13,001 дка, с начин на трайно ползване – полска култура, местност „В.“, в землището на [населено място], обл. М., и поземлен имот № .... от 12,200 дка, с начин на трайно ползване – полска култура, четвърта категория, в местност „Т.“ в землището на [населено място], обл. М., за сумата от 8048,98 лева. Със съдебно решение от 10 ноември 2016 г., постановено по гр.д. № 290/2016 г. по описа на Окръжен съд Монтана, влязло в сила на 30 декември 2016 г., ищцовото дружество е съдебно отстранено от имотите, като е уважен предявеният срещу него собственически иск за имотите от трети лица по сделката – М. Н. Н., Ц. Т. К. и Л. Т. Н.. С оглед претърпяната евикция дружеството е предявило срещу продавачите К. и Г. искове по чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД, вр. чл. 189 ЗЗД, за връщане на покупната цена и обезщетение за имуществена вреда от претърпяната евикция.
В случая, без да е предявен иск за разваляне на договора по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД, се претендират последиците от развален договор за покупко-продажба на процесните недвижими имоти. Съобразявайки правилото на чл. 129, ал. 4 ГПК, даващо правомощие и на касационната инстанция служебно да следи за спазването на съществените процесуални норми, обуславящи допустимостта на съдебните решения, и по аргумент от чл. 280, ал. 2 ГПК – независимо от това дали в касационната жалба е въведено оплакване за недопустимостта на акта на въззивния съд, следва да се приеме, че е приета за разглеждане нередовна искова молба, в която се претендират последиците от развален договор за покупко-продажба на недвижими имоти, без да е предявен иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД за развалянето на договора. Тази нередовност на исковата молба не е съзряна от въззивния съд и съответно – не е отстранена, поради което решението, с което е отменено първоинстанционното такова и вместо него касаторите са осъдени да заплатят суми, с които те са се обогатили неоснователно като получени на отпаднало основание, съответно да заплатят обезщетение за претърпяна имуществена вреда в резултат на съдебно отстранение от имотите, е недопустимо. Решението следва да бъде обезсилено и делото – върнато на въззивната инстанция за ново разглеждане след отстраняване на указания недостатък на исковата молба.
По разноските за касационната инстанция ще се произнесе въззивният съд в съответствие с чл. 294, ал. 2 ГПК.
Мотивиран от изложеното, Върховният касационен съд, състав на IV г.о. ,

ОБЕЗСИЛВА въззивно решение № 98 от 13 декември 2017 г., постановено по в.гр.д. № 416/2017 г. по описа на Окръжен съд Монтана.
ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния Окръжен съд Монтана.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: